Directive de pratique sur les requêtes liées
à des coopératives de logement sans but lucratif

La présente directive de pratique décrit le processus suivi par la Commission de la location immobilière (CLI) pour entendre et trancher les requêtes que lui présentent les coopératives de logement sans but lucratif (coopérative) aux termes de la partie V.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (LLUH). Elle indique ce à quoi la CLI s'attend des parties et ce à quoi les parties peuvent s'attendre de la CLI. Elle aide à comprendre les règles de pratique de la CLI, notamment les règles relatives aux coopératives de logement sans but lucratif et les Règles communes de Tribunaux de justice sociale Ontario.

Les lignes directrices de la CLI peuvent aussi s'appliquer, par analogie, aux requêtes présentées en vertu de la partie V.1 de la LLUH. Cependant, l'approche adoptée par la CLI concernant les requêtes présentées par des coopératives évoluera avec le temps et sera formulée dans la jurisprudence de la CLI. Veuillez consulter au fur et à mesure de leur publication les décisions visant des requêtes présentées par des coopératives. Un grand nombre des décisions de la CLI sont publiées sur le site situé à www.canlii.org.

Renseignements généraux

Aux termes de la partie V.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (LLUH), une coopérative de logement sans but lucratif peut demander par requête à la CLI de rendre une ordonnance de résiliation de l'occupation par un ancien membre d'un logement dans la coopérative et d'expulsion de cet ancien membre.

Signification et présentation d'une requête complète

Une requête complète doit être présentée à la CLI. La coopérative doit joindre à la formule de requête l'avis de résiliation signifié à l'ancien membre aux termes de la partie V.1 de la LLUH. La formule de requête doit préciser les autres faits qui n'ont pas déjà été mentionnés dans l'avis de résiliation, et inclure les documents sur lesquels la coopérative entend s'appuyer au cours de l'instance devant la CLI.

La requête doit inclure une déclaration, signée par une personne qui a le pouvoir de lier la coopérative, attestant que l'on a mis fin aux droits d'occupation du membre conformément aux exigences de l'article 171.8 de la Loi sur les sociétés coopératives.

Le requérant doit présenter la requête complète à la CLI en l'envoyant à l'adresse co-opprocessingLTB@ontario.ca. Si vous ne pouvez pas présenter votre requête par courriel, veuillez communiquer avec le bureau de traitement des requêtes des coopératives au 416 314-7061, ou sans frais au 1 844 288-7221.

Avis d'audiences

Après avoir reçu la requête complète, la CLI fixe la date d'une audience de gestion des cas (AGC) et d'une audience sur le fond, et fait parvenir aux parties un avis d'audiences au moins dix jours avant la date de l'AGC. L'avis, qui contient des renseignements importants sur les deux audiences, notamment la date, l'heure et le lieu, est envoyé par la poste à l'intimé et par courriel à toutes les parties. L'avis précise aussi la date limite à laquelle toute réponse à la requête doit être signifiée au requérant et déposée auprès de la CLI.

Une demande d'ajournement de l'AGC n'est accordée que dans des circonstances exceptionnelles. (Consultez la section sur les demandes d'ajournement plus loin.) Si vous souhaitez vous faire représenter par un avocat pendant l'AGC, veuillez communiquer avec votre avocat ou une clinique juridique dès que vous recevez l'avis d'audiences.

La CLI peut prévoir de tenir l'AGC en personne, par téléphone ou par vidéoconférence. La forme de l'audience sera précisée dans l'avis. Si l'AGC doit avoir lieu en personne, l'avis précisera la date, l'heure et le lieu de l'audience. Si l'AGC doit avoir lieu par téléphone, l'avis précisera la date, l'heure et le numéro à composer pour la téléconférence. Si vous n'avez pas accès à un téléphone, vous devez en informer immédiatement la CLI afin qu'elle prenne d'autres dispositions.

Signification de l'avis d'audiences

Le requérant doit signifier à l'intimé ou aux intimés l'avis et une copie complète de la requête le plus tôt possible, mais au plus tard sept jours après avoir reçu l'avis d'audiences.

Un certificat de signification, signé par la personne qui a signifié les documents, doit être déposé par courriel co-opprocessingLTB@ontario.ca le plus tôt possible, mais au plus tard cinq jours après la signification de l'avis d'audience à l'intimé ou aux intimés.

Signification et dépôt d'une réponse complète

L'intimé doit remplir une formule de réponse qui répond à toutes les allégations faites dans la requête et précise les autres faits et questions que l'intimé entend soulever au cours des audiences.

La réponse doit être déposée auprès de la CLI et envoyée au requérant le plus tôt possible, mais au plus tard à la date précisée dans l'avis d'audiences, laquelle se situe généralement dans les deux semaines du dépôt de la requête. Un certificat de signification, signé par la personne qui a signifié la réponse, doit être déposé auprès de la CLI le plus tôt possible, mais au plus tard cinq jours après la signification de la réponse au requérant.

La réponse et le certificat de signification peuvent être déposés par courriel à co-opprocessingLTB@ontario.ca, en personne dans un bureau de la CLI ou de Service Ontario, par télécopieur à 416 314-9567, ou sans frais au 1-855-220-1676 ou par la poste au Bureau du district du Nord de Toronto, 47, avenue Sheppard, bureau 700, Toronto (Ontario) M2N 5X5.

Audience de gestion des cas

La CLI tient généralement l'AGC dans les trois ou quatre semaines suivant le dépôt de la requête. L'AGC a deux objectifs. Premièrement, elle donne aux parties la possibilité d'explorer le règlement des questions en litige, en général avec un agent d'audience de la CLI formé dans le règlement de différends. Deuxièmement, si les parties sont incapables de régler toutes les questions en litige, la CLI donne des directives pour faciliter la tenue d'une audience qui soit équitable, juste et rapide, ou, si la situation le justifie, rend une ordonnance qui règle de façon définitive les questions convenues par les parties ou qui ne font pas l'objet d'un litige.

Ce à quoi vous pouvez vous attendre au cours d'une audience de gestion des cas

L'AGC peut être présidée par un membre ou un agent d'audience de la CLI, mais est généralement présidée par un agent d'audience.

Discussions sur le règlement des questions en litige

Les parties sont encouragées à se présenter à l'AGC prêtes à envisager un règlement. Lorsqu'un règlement est conclu, la CLI rend une ordonnance qui incorpore les conditions du règlement et décide de la requête (ordonnance sur consentement). Lorsque les parties parviennent à une entente portant seulement sur une partie des questions en litige, l'agent d'audience rend une ordonnance fondée sur l'entente conclue pendant l'AGC.

Toutes les discussions concernant un règlement sont confidentielles. Cependant, les ordonnances rendues incorporent les conditions du règlement, et tout exposé conjoint des faits par les parties est admissible dans une audience.

Gestion des cas

Lorsque les parties sont incapables de régler toutes les questions en litige, la CLI procède à la gestion des cas. Si une partie ne l'a pas déjà fait, c'est l'occasion pour elle de faire part de tout besoin lié au Code des droits de la personne ou à des services en français ou en langue des signes québécoise ou langue des signes américaine. En outre, on demandera aux parties de prendre en considération ce qui suit :

À ce stade de l'AGC, le membre ou l'agent d'audience de la CLI rend toute ordonnance nécessaire à la tenue d'une audience ou au règlement des questions en litige de façon équitable, juste et rapide. Le membre ou l'agent peut ainsi notamment rendre une ordonnance de divulgation des documents vraisemblablement pertinents, préciser les questions en litige, exiger la consignation de sommes à la CLI et fixer les questions de procédure dont les parties peuvent convenir.

Présence obligatoire

À moins de circonstances exceptionnelles, si le requérant n'assiste pas à l'AGC, la CLI rejette la requête pour cause de désistement.

À moins de circonstances exceptionnelles, si l'intimé n'assiste pas à l'AGC et qu'aucune réponse à la requête n'a été déposée, l'intimé peut être réputé avoir accepté tous les faits et allégations présentés dans la requête. Une audience sur le fond peut avoir lieu le même jour, et la CLI peut décider de la requête en se fondant uniquement sur les documents dont elle dispose.

Si l'intimé n'assiste pas à l'AGC, mais qu'une réponse à la requête a été déposée, la question fait l'objet d'une audience sur le fond complète à la date fixée pour cette audience, sans autre préavis aux parties. La CLI pourrait ne pas permettre à l'intimé de présenter des preuves à moins d'être convaincue qu'il existe un motif raisonnable expliquant pourquoi l'intimé n'a pas assisté à l'AGC.

Ce que vous devez apporter à l'audience de gestion des cas

Les parties sont encouragées à apporter à l'AGC tous les renseignements pertinents qui sont vraisemblablement liés aux questions en litige. Par exemple, dans un différend qui concerne le non-acquittement des frais de logement mensuels ordinaires, une preuve de paiement devrait être apportée à l'AGC. Les témoins n'ont pas besoin d'assister à l'AGC.

Modification de la date d'audience

À moins de circonstances exceptionnelles, toute demande de modification de la date d'AGC est refusée.

Audience sur le fond

Lorsque les parties sont incapables de régler toutes les questions en litige, l'audience sur le fond de la requête a lieu comme prévu. La CLI ne modifie pas la date d'une audience, à moins de circonstances exceptionnelles.

Tout document sur lequel compte s'appuyer une partie au cours de l'audience sur le fond doit être divulgué avant la tenue de cette audience.

L'audience est présidée par un membre de la CLI qui entend les deux parties, évalue les éléments de preuve et rend une décision définitive concernant toutes les questions qui restent en litige.

À la fin de l'audience, le membre rend une ordonnance qui décide de la requête.

Demandes d'ajournement

Les demandes d'ajournement sont rarement accordées, car elles peuvent entraver de façon importante l'accès équitable et rapide à la justice. Pour déterminer si elle doit accorder ou rejeter une demande d'ajournement, la CLI tient compte de toutes les circonstances pertinentes, notamment la nature des questions soulevées dans la requête et tout préjudice qui pourrait en résulter.

La demande d'ajournement d'une AGC n'est accordée que dans des circonstances exceptionnelles. Plutôt que de fixer une nouvelle date pour l'AGC, la CLI peut ordonner aux parties d'assister à l'audience sur le fond à la date prévue afin de régler toutes les questions en litige.

Si la demande d'ajournement est accordée, la CLI rend toute ordonnance et donne toute directive qu'elle juge appropriées pour l'audition équitable, juste et rapide des questions en litige. Elle peut notamment rejeter toute nouvelle demande d'ajournement à moins de circonstances exceptionnelles, exiger la consignation de sommes à la CLI, et adjuger des dépens.

Représentation au cours des audiences

Les intimés peuvent s'autoreprésenter devant la CLI et présenter eux-mêmes leur cause. Ils peuvent aussi choisir d'être représentés par une autre personne.

Étant donné qu'une coopérative est une société, un représentant doit comparaître en son nom au cours de l'instance devant la CLI.

La règle commune A9 de TJSO s'applique à la représentation devant la CLI. Consultez la Directive de pratique sur la représentation qui explique qui peut comparaître comme représentant devant la CLI ainsi que les responsabilités des représentants au cours des instances de la CLI.

Personnes de soutien

Une personne de soutien, comme un membre de la famille ou une amie ou un ami, peut assister à une audience ou à une séance de médiation avec une partie ou un témoin afin de l'aider à participer à l'instance, à communiquer avec le tribunal et à prendre les décisions nécessaires, et peut s'asseoir avec la partie pendant l'audience ou la séance de médiation. La personne de soutien n'est pas considérée être une représentante ou un représentant, à condition qu'elle ne présente pas d'observations au nom de la partie.

Requêtes ex parte

Aux termes des paragraphes 78 (1) et 94.10 (1) de la LLUH, une coopérative peut, sans donner d'avis à l'ancien membre, demander à la CLI de rendre une ordonnance de résiliation de l'occupation d'un logement par un ancien membre et d'expulsion de cet ancien membre. Ce genre de requête peut être décidé sans la tenue d'une audience, et le processus décrit dans la présente directive de pratique ne s'applique pas.




1 juin 2014
tjso.ca/cli