Locateurs, locataires, occupants et locations
à usage d'habitation
Ligne directrice 21

Les Lignes directrices d'interprétation visent à aider les parties à comprendre l'interprétation de la loi que fait habituellement la Commission, à guider la conduite des membres de la Commission et à favoriser la cohérence des décisions. Les membres ne sont toutefois pas tenus de suivre ces lignes directrices et peuvent prendre les décisions qu'ils jugent appropriées en se fondant sur les faits présentés.

Locateurs et locataires - généralement

Toute convention de location résidentielle doit inclure un locateur et un locataire. Il peut toutefois arriver que d'autres personnes que des locataires habitent aussi dans un logement locatif, par exemple le conjoint du locataire, des enfants, ou d'autres occupants ou colocataires. En plus de dispositions sur la relation ordinaire entre le locateur et le locataire, la LLUH contient des dispositions particulières visant des questions comme la sous-location, la cession et l'occupation non autorisée de locaux d'habitation loués.

Locateur

Le paragraphe 2 (1) de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (LLUH) définit un « locateur » de la façon suivante :

« locateur » S'entend des personnes suivantes :

  1. le propriétaire d'un logement locatif ou l'autre personne qui en permet l'occupation, autre que le locataire qui occupe un logement locatif d'un ensemble d'habitation et qui permet à une autre personne d'occuper également le logement ou une partie de celui-ci;
  2. les héritiers d'une personne mentionnée à l'alinéa a), ses ayants droit, ses représentants personnels et ses successeurs en titre;
  3. la personne, autre qu'un locataire qui occupe un logement locatif d'un ensemble d'habitation, qui a droit à la possession de l'ensemble d'habitation et qui tente de faire respecter les droits du locateur prévus par une convention de location ou par la présente loi, y compris le droit de percevoir les loyers.

Le fait que la LLUH stipule qu'un locateur « s'entend » de certaines personnes indique que la définition figurant dans la LLUH n'est pas exhaustive. Lorsqu'elle détermine si une personne est un locateur, la Commission tient compte de divers facteurs, notamment si la personne exerce un contrôle sur l'ensemble d'habitation et le logement locatif.

Il peut y avoir plus d'une personne ou entreprise qui satisfait à la définition d'un locateur d'un logement locatif. En fonction des faits liés à chaque requête, le propriétaire enregistré d'un immeuble ainsi que le gérant qui a un pouvoir de décision concernant la location des logements et est responsable du fonctionnement quotidien de l'immeuble peuvent tous deux être locateurs aux fins de la LLUH. Une requête déposée auprès de la Commission peut nommer un ou la totalité des locateurs du logement locatif.

Aux termes de la Loi sur les hypothèques, le créancier hypothécaire en possession d'un ensemble d'habitation hypothéqué est réputé locateur aux termes de la convention de location. Par exemple, le créancier hypothécaire en possession perçoit le loyer, entretient le logement locatif, et agit comme le locateur à toutes fins.

Locataire

Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit ainsi le « locataire » :

« locataire » S'entend notamment de la personne qui paie un loyer en échange du droit d'occuper un logement locatif, y compris ses héritiers, ayants droit et représentants personnels. Est toutefois exclue de la présente définition la personne qui a le droit d'occuper un logement locatif du fait qu'elle est :

  1. soit un copropriétaire de l'ensemble d'habitation dans lequel est situé le logement locatif;
  2. soit un actionnaire de la personne morale qui est propriétaire de l'ensemble d'habitation.

Lorsque deux personnes ou plus sont locataires d'un logement locatif, il importe de prendre en considération la nature de leur relation avec le locateur pour déterminer si les locataires sont des locataires conjoints, des locataires communs, ou, dans le cas d'une maison de rapport (maison de chambres), s'ils ont conclu séparément et distinctement une convention de location avec le locateur et vivent séparément les uns des autres.

Dans une location conjointe, il n'y a qu'une seule convention de location et les locataires sont solidairement responsables (individuellement) du paiement du loyer intégral pour le logement locatif.

Dans le cas d'une location commune, bien que tous les locataires occupent les mêmes lieux, chaque locataire commun a conclu une convention de location distincte avec le locateur même si tous les locataire sont signé une seule convention de location. Chaque locataire commun est individuellement responsable du paiement de sa part du loyer pour le logement locatif.

Une location conjointe peut être disjointe par les actions d'un locataire ou du locateur. Par exemple, si l'un des locataires conjoints veut céder ou sous-louer sa part du logement locatif et que le locateur consent à la cession ou à la sous-location, la location conjointe existante est disjointe et une location commune est créée.

Dans le cas d'une maison de rapport, chaque locataire a conclu une convention de location distincte avec le locateur et chaque locataire vit séparément. Les locataires peuvent partager certaines installations communes comme la salle de bains, le salon et la cuisine.

La détermination de la nature d'une location particulière, soit une location conjointe, une location commune, ou une maison de rapport, dépend des conclusions de fait de la Commission dans chaque cas, lesquelles incluent l'établissement par la Commission du fond véritable des opérations et activités relatives au logement locatif.

Toute personne nommée locataire dans une convention de location ne satisfait pas nécessairement à la définition de « locataire » aux fins de la LLUH. Comme il est discuté plus loin, des personnes autres qu'un locataire peuvent vivre dans le logement locatif avec le consentement du locataire. L'article 202 de la LLUH exige que la Commission, lorsqu'elle émet des conclusions à la suite d'une requête, établisse le fond véritable de toutes les opérations et activités relatives à l'ensemble d'habitation ou au logement locatif. Dans l'arrêt Parsons v. Twin Elm Estates, [2001] O.J. no1907, la Cour divisionnaire a indiqué que ce qui est maintenant l'article 202 de la LLUH exige que la Commission établisse les faits réels au sujet de la relation entre le locateur et le locataire, quelle que soit la forme que prend cette relation. Par exemple, lorsqu'une personne qui n'a pas en fait le droit d'occuper un logement locatif conclut une convention de location à titre de « locataire », la Commission, lorsqu'elle détermine si cette personne est en fait un locataire, tient compte du fond véritable de la convention de location et de la relation entre les parties.

Par exemple, lorsqu'une personne se porte garante du paiement du loyer par le locataire et est nommée comme locataire dans la convention, elle ne devient pas, à titre de garante, locataire au sens de la LLUH si elle n'a pas le droit d'occuper le logement locatif.

La convention de location écrite ou verbale précise habituellement qui est considéré comme un locataire. Si la convention de location n'identifie pas clairement le locataire, la Commission détermine qui est locataire en examinant divers facteurs, par exemple qui a conclu la convention avec le locateur, qui a droit d'occuper le logement locatif aux termes de la convention de location, qui paie le loyer et qui traite avec le locateur pour les questions liées à la location.

Comme pour la définition de « locateur » dans la LLUH, la définition de « locataire » n'est pas exhaustive. Par exemple, même si la définition de « locataire » inclut les héritiers, ayants droit et représentants personnels du locataire, la LLUH prévoit que si le locataire d'un logement locatif meurt et qu'il n'y a pas d'autres locataires du logement locatif, la location est réputée résiliée 30 jours après le décès du locataire.

Dans l'arrêt Jemiola v. Firchuk, [2005] O.J. no6085, la Cour divisionnaire a indiqué que la définition de « locataire » est large et extensive et doit recevoir une interprétation large et libérale. La Cour a toutefois noté qu'un enfant qui était un occupant du logement locatif dont sa mère était le locataire, qui voulait rester dans le logement locatif après le décès de sa mère et qui avait versé un seul loyer après le décès de sa mère, n'était pas un locataire.

Conjoint du locataire

Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit « conjoint » de la façon suivante :

Personne avec laquelle la personne :

  1. soit est mariée;
  2. soit vit dans une union conjugale hors du mariage, si les deux personnes, selon le cas :
    1. ont cohabité pendant au moins un an,
    2. sont les parents du même enfant,
    3. ont conclu un accord de cohabitation en vertu de l'article 53 de la Loi sur le droit de la famille.

Le conjoint du locataire peut être ou non un locataire selon les faits entourant un cas donné. Par exemple, si un seul des deux conjoints figure comme locataire dans la convention de location, le conjoint peut ne pas être un locataire aux fins de la LLUH.

Le paragraphe 3 (1) du Règlement de l'Ontario516/06 pris en application de la LLUH prévoit qu'en cas de décès du locataire d'un logement locatif, son conjoint survivant qui n'est qu'un occupant et non un locataire du logement locatif est compris dans la définition de « locataire »sauf s'il quitte le logement locatif dans les 30 jours suivant le décès du locataire.

De même, les paragraphes 3 (2) et (3) du Règlement de l'Ontario 516/06 prévoient que si le locataire d'un logement locatif quitte le logement locatif sans donner d'avis de résiliation ni conclure de convention de résiliation de la location, son conjoint qui occupe le logement locatif à titre de résidence principale est compris dans la définition de « locataire », sauf si l'un ou plusieurs des critères suivants sont remplis :

  1. Le logement locatif est situé dans un immeuble comptant au plus trois habitations et le locateur réside dans l'immeuble.
  2. Le conjoint quitte le logement locatif au plus tard 60 jours après le locataire.
  3. Le locataire qui a quitté le logement locatif ne devait aucun arriéré de loyer et le conjoint n'avise pas le locateur, avant qu'une ordonnance ne soit rendue en vertu de l'article 100 de la Loi, qu'il compte demeurer dans le logement1.
  4. Le locataire qui a quitté le logement locatif devait un arriéré de loyer, le locateur donne au conjoint un avis, rédigé selon la formule qu'approuve la Commission, au plus tard 45 jours après le départ du locataire et le conjoint ne prend ni l'une ni l'autre des mesures suivantes dans les 15 jours qui suivent la réception de l'avis :
    1. aviser le locateur qu'il compte demeurer dans le logement,
    2. convenir par écrit avec le locateur de payer l'arriéré.
  5. Le locataire qui a quitté le logement locatif devait un arriéré de loyer, le locateur ne donne pas l'avis prévu à la disposition 4 au conjoint au plus tard 45 jours après le départ du locataire et le conjoint ne prend ni l'une ni l'autre des mesures suivantes avant qu'une ordonnance ne soit rendue en vertu de l'article 100 de la Loi :
    1. aviser le locateur qu'il compte demeurer dans le logement,
    2. convenir par écrit avec le locateur de payer l'arriéré.

Cependant, la définition élargie de « locataire » visant le conjoint du locataire ne s'applique pas dans le cas d'un logement social, d'une maison de soins et de certains types de logements offerts par le gouvernement.

Occupants et colocataires

Il n'y a pas de définition d'« occupant » dans la LLUH.

Aux fins des instances de la Commission, un « occupant » peut être considéré comme une personne qui n'est pas locataire, mais dont le logement locatif est la résidence principale. Un occupant peut être autorisé ou non autorisé selon les faits entourant chaque cas.

Il n'y a pas non plus de définition de « colocataire » dans la LLUH.

Un « colocataire » est une personne qui, comme un occupant, partage une chambre avec le locataire ou partage un logement locatif ou une partie du logement avec le locataire.

Normalement, une personne peut habiter dans un logement locatif à titre d'occupant ou de colocataire sans le consentement du locateur à condition que le locataire habite également dans le logement locatif.

Dans certains cas, la convention de location écrite peut préciser qui est un occupant du logement locatif. Cependant, même lorsque la convention de location écrite ne précise pas qui est un occupant, ou lorsqu'il n'y a pas de convention de location écrite, une personne peut être un occupant d'un logement locatif à condition que le locataire ait consenti à ce que cette personne habite dans le logement locatif et que l'occupation du logement locatif par cette personne n'entraîne pas le surpeuplement au sens de l'article 67 de la LLUH2.

Un occupant ou colocataire habite dans le logement locatif à l'invitation et avec l'indulgence du locataire et aux termes de la location. Un occupant ou colocataire ne peut déposer une requête liée à la location contre le locateur ou le locataire dans une instance de la Commission.

Étant donné qu'un occupant ou un colocataire n'est pas un locataire, il n'a pas de relation contractuelle avec le locateur, qu'il paie ou non une somme au locataire ou au sous-locataire pour habiter dans le logement locatif. Lorsque l'occupant paie une partie du loyer du logement directement au locateur, et omet de verser sa part du loyer, le locataire reste responsable à l'égard du locateur du paiement de la totalité du loyer quel que soit l'accord conclu entre le locataire et l'occupant concernant le paiement du loyer.

Lorsqu'un occupant paie une partie du loyer directement au locataire, l'occupant ne devient pas un locataire. Lorsque l'occupant paie une partie du loyer directement au locateur, le paiement du loyer ne transforme pas automatiquement l'occupant en locataire. La décision précisant si cet occupant est un locataire dépend des faits entourant chaque cas.

Comme il a été noté, la conclusion selon laquelle une personne est un occupant signifie que l'occupant n'a aucune protection ni aucun droit dans une instance de la Commission aux termes de la LLUH. Tout droit que la personne peut avoir à l'extérieur de la LLUH doit faire l'objet d'une requête devant un tribunal judiciaire.

Occupants non autorisés

Sauf l'occupant qui est le conjoint du locataire et à qui s'applique la définition élargie de locataire établie plus haut dans la définition de « conjoint », un occupant ne peut légalement rester pour toujours dans un logement locatif. Si le locataire quitte le logement locatif ou si la location est résiliée par la Commission, l'occupant ou le colocataire doit quitter le logement locatif en même temps que le locataire.

Si l'occupant ou le colocataire ne quitte pas le logement locatif au moment où le locataire quitte ce logement (soit volontairement, soit parce que la location est résiliée par une ordonnance), l'occupant devient un occupant non autorisé et le locateur peut aux termes de l'article 100 de la LLUH demander à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d'expulsion de la personne qui est restée dans le logement après que le locataire est parti.

Si le locateur ne demande pas à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d'expulsion de l'occupant non autorisé dans les 60 jours après que le locateur s'est aperçu de l'occupation non autorisée, l'occupant devient un locataire.

Sous-locataires et sous-locations

Sous-locataire

Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit ainsi un sous-locataire :

Personne à laquelle le locataire donne le droit d'occuper un logement locatif aux termes de l'article 97.

Pour qu'une sous-location existe aux termes de la LLUH, le locataire (« locataire principal ») doit :

  1. quitter le logement locatif;
  2. donner à une ou à plusieurs autres personnes le droit d'occuper le logement locatif pendant une durée qui se termine à une date précisée, antérieure au terme de la location ou à l'expiration de la période de location;
  3. conserver le droit de recommencer à occuper le logement locatif à la fin de la location;
  4. obtenir le consentement du locateur.

Même si le terme « locataire principal » est parfois utilisé, il ne figure pas dans la LLUH. Un « locataire principal » est un locateur en ce qui a trait à sa relation avec un sous-locataire autorisé. Un locataire ne devient pas locateur, au sens qu'a ce terme dans la LLUH, de son colocataire ou occupant.

  1. Quitter le logement locatif.

Si un locataire ne quitte pas le logement locatif, mais permet à une autre personne de vivre dans le logement locatif avec lui, il n'y a pas de sous-location au sens de la LLUH. En pareil cas, il n'y a pas de relation locateur-locataire entre le locataire et cette autre personne, ou entre cette autre personne et le locateur. Aucun consentement du locateur n'est alors requis, et l'autre personne est un colocataire du locataire ou un occupant du logement locatif du locataire.

Un locataire peut permettre à des personnes d'occuper le logement locatif avec lui, mais il ne peut subdiviser le logement locatif en plus d'un logement locatif. Par exemple, si un locataire loue une maison au complet, il peut permettre à une personne de vivre dans le sous-sol de cette maison et d'en avoir l'usage exclusif, mais la maison, y compris le soussol, continue d'être le logement locatif. Cette autre personne serait un colocataire du locataire ou un occupant du logement locatif, et ce colocataire ou occupant n'a pas de protection aux termes de la LLUH.

Si un locataire quitte le logement locatif et remet la possession de la totalité du logement locatif à une autre personne, mais n'obtient pas le consentement du locateur aux termes de l'article 97 de la LLUH, il n'y a pas de sous-location autorisée en vertu de la LLUH. Le locateur peut demander à la Commission aux termes de l'article 100 de la LLUH de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d'expulsion de la personne qui est restée dans le logement locatif après que le locataire est parti.

  1. Période inférieure à la durée de la convention conclue entre le locataire principal et le locateur.

De plus, l'exigence selon laquelle le droit d'occuper le logement doit être donné au sous-locataire éventuel pendant une période inférieure à la durée de la convention du locataire principal indique qu'il doit y avoir une convention de location d'une durée précise entre le locateur et le locataire principal. Par conséquent, normalement, il ne peut y avoir de sous-location dans le cas d'une location au mois. Il est toutefois théoriquement possible de créer une sous-location d'une durée d'un mois moins un jour dans le cas d'une location au mois.

  1. Consentement du locateur.

Le paragraphe 97 (2) de la LLUH prévoit que le locateur ne doit pas refuser, de façon arbitraire ou injustifiée, de consentir à la sous-location du logement locatif à un sous-locataire éventuel.

La LLUH ne définit pas les termes « injustifié » ou « arbitraire ». Pour décider si le locateur a refusé de façon injustifiée de donner son consentement, la Commission peut prendre en considération les circonstances, les réalités commerciales et les répercussions financières de la sous-location sur le locateur dans le contexte d'une norme de la personne raisonnable : Colisanti v. Katz (1996), 1 R.P.R. (3d) 200 (Cour de l'Ontario (Division générale).

Le paragraphe 98 (1) de la LLUH prévoit que si un locateur refuse de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la sous-location à un sous-locataire éventuel, le locataire ou l'ancien locataire peut demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance déterminant que le locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la sous-location à un sous-locataire éventuel. Si la Commission conclut que le locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la sous-location à un sous-locataire éventuel, la Commission peut, aux termes du paragraphe 98 (3) de la LLUH, soit :

Aux termes du paragraphe 98 (4) de la LLUH, la Commission peut fixer les conditions de la sous-location.

Une personne qui prend possession de la totalité du logement locatif auprès d'un locataire sans le consentement du locateur peut, comme le locataire, être expulsée aux termes du paragraphe 100 (1) de la LLUH.

Une personne ne devient pas un sous-locataire ayant des droits en vertu de la LLUH à moins que les exigences d'une sous-location prévues dans la LLUH soient satisfaites. Par conséquent, si le locataire n'obtient pas le consentement du locateur, même si toutes les autres conditions sont satisfaites, l'autre personne n'est pas un sous-locataire aux termes de la LLUH.

Dans l'arrêt Dupont and Pecoski v. Weir and Weir, (décision non publiée de la Cour divisionnaire - 13 octobre 2010), portant sur une affaire où le locataire décédé avait prétendu transférer à sa fille son intérêt à bail dans un logement locatif, la Cour a indiqué qu'indépendamment des dispositions de la LLUH (concernant un locataire décédé), lorsque le locateur n'avait pas consenti par écrit à une cession ou sous-location, le bail avait expiré.

Droits d'un sous-locataire

Si le locataire sous-loue le logement locatif conformément à la LLUH, le sous-locataire a certains droits.

Le paragraphe 97 (4) de la LLUH prévoit que si le locataire sous-loue le logement locatif à une autre personne :

  1. pendant la sous-location, le locataire conserve le droit de jouir des avantages prévus par la convention de location et la présente loi, et il est responsable à l'égard du locateur des manquements aux obligations qu'elles imposent aux locataires;
  2. pendant la sous-location, le sous-locataire a le droit de jouir des avantages prévus par la convention de sous-location et la présente loi, et il est responsable à l'égard du locataire des manquements aux obligations qu'elles imposent aux sous-locataires.

Un locateur et un sous-locataire ne sont pas responsables l'un à l'égard de l'autre des manquements aux obligations qu'impose la convention de location ou la LLUH. Un sous-locataire doit faire appel au locataire pour tout manquement à une obligation de la LLUH; le locataire peut quant à lui faire faire valoir une obligation à l'encontre du locateur, et vice versa.

L'article 99 de la LLUH prévoit que certaines dispositions s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, à l'égard du locataire qui a sous-loué le logement locatif, comme si le locataire était le locateur et que le sous-locataire était le locataire.

Aux termes de la disposition 1 de l'article 99 de la LLUH, un locataire peut donner à un sous-locataire un avis de résiliation pour tout motif prévu aux articles 59 à 68, soit :

Article 59 - Non-paiement du loyer
Article 60 - Assertion inexacte quant au revenu3
Article 61 - Acte illicite
Article 62 - Dommages au logement locatif
Article 63 - Délai d'avis plus court
Article 64 - Entrave à la jouissance raisonnable
Article 65 - Entrave à la jouissance raisonnable dans un petit immeuble
Article 66 - Acte dangereux
Article 67 - Surpeuplement
Article 68 - Nouvelle contravention (deuxième avis)

De plus, la disposition 2 de l'article 99 de la LLUH autorise un locataire à déposer aux termes de l'article 69 une requête contre un sous-locataire en vue d'une ordonnance pour l'un des motifs susmentionnés. Le locataire peut également présenter une requête aux termes de l'article 87 en vue du paiement d'un arriéré de loyer, de l'article 89 pour des dommages au logement locatif, et de l'article 148 concernant une maison de soins.

Le paragraphe 135 (1) de la LLUH prévoit que le locataire ou l'ancien locataire d'un logement locatif peut demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance prévoyant que le locateur, son représentant ou son concierge lui paie les sommes qu'il a perçues ou conservées contrairement à la LLUH. Le paragraphe 135 (3) de la LLUH prévoit que le sous-locataire peut demander par requête à la Commission de rendre l'ordonnance prévue au paragraphe (1) comme s'il était le locataire et que le locataire était le locateur. Mis à part l'article 135, la LLUH ne confère explicitement au souslocataire aucun pouvoir de présenter une requête contre le locataire principal.

Une interprétation étroite de la LLUH ferait en sorte qu'un sous-locataire ne puisse pas présenter une requête à la Commission aux termes d'un article autre que l'article 135. Par contre, un locataire pourrait présenter une requête contre un sous-locataire pour plusieurs des motifs que peut invoquer un locateur dans une requête contre un locataire. Cela créerait un déséquilibre légal où le sous-locataire n'aurait pas de droits à titre de locataire, mais aurait toutes les obligations d'un locataire.

Cependant, l'alinéa 97 (4) b) de la LLUH prévoit que, pendant la sous-location, le sous-locataire a le droit de jouir des avantages prévus par la LLUH, et il est responsable à l'égard du locataire des manquements aux obligations que la LLUH impose aux sous-locataires. Pour que cette disposition ait un effet juridique tout autant que pratique, le sous-locataire doit pouvoir faire valoir à l'encontre du locataire principal les avantages auxquels le sous-locataire a droit.

Une personne qui soutient être un sous-locataire, mais qui n'est pas un sous-locataire autorisé, peut avoir des droits à l'égard du locataire principal, mais n'a pas ces droits dans une instance de la Commission. Tout droit que peut avoir cette personne à l'extérieur de la LLUH doit faire l'objet d'une requête devant un tribunal judiciaire.

Cessionnaires et cessions

Cessionnaire

Il n'y a pas de définition de « cessionnaire » dans la LLUH.

Un cessionnaire, dans le contexte d'une location à usage d'habitation, est une personne à qui un locataire transfère son intérêt dans une location à usage d'habitation.

L'article 95 de la LLUH s'applique à la cession d'un logement locatif par un locataire à une autre personne.

Dans le cas d'une cession d'un logement locatif, le locataire doit obtenir le consentement du locateur à la cession.

La demande de cession peut être générale ou particulière. Si la demande est générale, le paragraphe 95 (2) de la LLUH s'applique. Si la demande est particulière (c'est-à-dire que le cessionnaire particulier est nommé), le paragraphe 95 (3) de la LLUH s'applique.

Avant d'obtenir le consentement du locateur à une cession visant un cessionnaire expressément nommé, le locataire a le droit d'obtenir auprès du locateur la confirmation que le locateur est en principe disposé à consentir à une cession.

Le locateur a le droit de refuser de consentir à la cession d'un logement locatif, que la demande de cession soit générale ou particulière. Lorsqu'un locateur refuse complètement de consentir à une cession, ou ne répond pas au locataire dans les sept jours de la présentation de la demande de cession par le locataire, le locataire peut donner au locateur un avis de résiliation dans les 30 jours après la date à laquelle il a demandé le consentement à une cession. La date de résiliation précisée dans l'avis doit être postérieure à la date de la remise de l'avis d'au moins un nombre de jours égal au préavis exigé par ailleurs aux termes de la LLUH ou à 30 jours, selon le plus court de ces délais.

Lorsque le locateur a consenti en principe à une cession, le locataire doit quand même obtenir le consentement ultérieur du locateur à une cession à un cessionnaire particulier. Dans ce cas, le locateur détermine si le cessionnaire éventuel est un locataire convenable. Le locateur peut refuser de consentir à une cession particulière. Par exemple, la Cour a déterminé qu'un locateur avait raisonnablement refusé de consentir à une cession aux cessionnaires proposés par le locataire, car le locateur tenait à jour et suivait une liste d'attente de locataires éventuels pour les immeubles dont il était propriétaire (Burns v. Belmont Construction Co., [1987] O.J. no 1732 (Cour divisionnaire de l'Ontario).

Le paragraphe 98 (1) de la LLUH prévoit que si le locateur refuse de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession à un cessionnaire éventuel, le locataire ou l'ancien locataire peut demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance déterminant que le locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession à un cessionnaire éventuel. Si la Commission conclut que le locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession à un cessionnaire éventuel, la Commission peut, aux termes du paragraphe 98 (3) de la LLUH, soit :

Aux termes du paragraphe 98 (4) de la LLUH, la Commission peut fixer les conditions de la cession.

Lorsque le locateur consent à la cession, le cessionnaire assume les obligations du locataire et bénéficie des avantages liés aux obligations du locateur. Le cessionnaire n'est pas responsable à l'égard du locateur de tout manquement aux obligations qu'impose la LLUH ou la convention de location qui s'est produit avant la date de la cession. La location continue de s'appliquer aux mêmes conditions que celles en vigueur pour le locataire original.

Le cédant (l'ancien locataire) est responsable à l'égard du locateur de tout manquement aux obligations du locataire et peut faire valoir à l'encontre du locateur toute obligation du locateur qu'impose la convention de location ou la LLUH si le manquement de l'ancien locataire ou l'obligation du locateur concerne la période antérieure à la date de la cession. Si le cessionnaire (locataire actuel) manque à toute obligation envers le locateur après la date de la cession, l'ancien locataire n'est pas responsable à l'égard du locateur ou du locataire actuel dans une instance de la Commission.

Aux termes de l'alinéa 95 (8) c) de la LLUH, lorsque le locataire original a introduit une instance aux termes de la LLUH avant la date de prise d'effet de la cession de la location, et que les avantages ou obligations du nouveau locataire (cessionnaire) risquent d'être touchés dans cette instance introduite par le locataire original, le nouveau locataire peut se joindre à cette requête ou poursuivre l'instance.

Consentement à une cession ou sous-location - Considérations liées au Code des droits de la personne

Il convient de se reporter à la Ligne directrice no 17 - Droits de la personne.

Pour décider si un locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession ou sous-location d'un logement locatif, la Commission examine si, en refusant de consentir à la cession ou sous-location proposée, le locateur a agi d'une manière qui contrevient à l'obligation du locateur de se conformer aux exigences du Code des droits de la personne.



1 L'article 100 de la LLUH permet au locateur de demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location du locataire et d'expulsion de la personne à qui le locataire a transféré l'occupation du logement locatif si le locataire a transféré l'occupation autrement que par une sous-location ou une cession autorisée.

2 En vertu de l'article 67 de la LLUH, le locateur peut donner au locataire un avis de résiliation de la location si le surpeuplement continu du logement locative contrevient à des normes légales relatives à l'habitation, à la salubrité ou à la sécurité.

3 Il convient de noter que l'article 60 ne pourrait jamais s'appliquer dans le cas d'une sous-location. En effet, l'article 60 fait référence à un logement locatif décrit à l'article 7, mais l'article 7 prévoit que les articles 95 à 99 ne s'appliquent pas à un logement locatif décrit à l'article 7.



6 janvier 2012
tjso.ca/cli