Requêtes en augmentation du loyer
d'un pourcentage supérieur au taux légal
Ligne directrice G14

Les Lignes directrices d'interprétation visent à aider les parties à comprendre l'interprétation de la loi que fait habituellement la Commission et à favoriser la cohérence des décisions. Les membres ne sont toutefois pas tenus de suivre ces lignes directrices et peuvent prendre les décisions qu'ils jugent appropriées en se fondant sur les faits présentés.


La présente ligne directrice aide les parties à comprendre la loi et les procédures applicables aux requêtes en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal. La brochure intitulée Renseignements sur les requêtes en augmentation de loyer supérieure au taux légal contient des renseignements plus généraux sur le processus de requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal.

Toute augmentation du loyer est assujettie aux règles énoncées dans la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (LLUH). La LLUH impose au ministre l'obligation d'établir le taux légal en vigueur pour chaque année civile. Le taux légal d'augmentation du loyer est le montant maximal qu'un locateur peut ajouter au loyer d'un locataire actuel sans obtenir l'autorisation de la Commission. La CLI n'établit pas le taux légal et n'a pas le pouvoir de l'augmenter ou de le réduire.

En règle générale, le locateur ne peut augmenter le loyer que du taux légal. Toutefois, dans certaines circonstances, le locateur peut présenter une requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal (ci-après « requête en augmentation du loyer »), en vue de recouvrer des dépenses qui ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux légal. C'est ce qu'on appelle une requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal.

Voir l'article 126 de la LLUH.

Une requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal peut viser tous les logements locatifs de l'ensemble d'habitation ou quelques-uns seulement.

Le locateur peut demander à la CLI, par requête, d'augmenter le loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal dans les situations suivantes, selon le cas :

  1. Une augmentation extraordinaire des frais, pour l'ensemble d'habitation ou tout immeuble dans lequel les logements locatifs sont situés, à l'égard des redevances et impôts municipaux. Voir les paragraphes 2 (1), 126 (1).1, 126 (2) de la LLUH et les articles 28, 29 et 41 du Règl. de l'Ontario 516/06.
  2. L'engagement de dépenses en immobilisations admissibles à l'égard de l'ensemble d'habitation ou d'au moins un de ses logements locatifs (rénovations extraordinaires ou importantes, rénovations, remplacement ou ajout dont les avantages devraient durer pendant au moins cinq ans) pour l'ensemble d'habitation ou d'au moins un de ses logements locatifs. Les locataires qui ont commencé leur location après l'engagement de dépenses en immobilisations ne peuvent pas être visés par la requête. Voir les paragraphes 126 (1) 2, 126 (7),126 (8),126 (9) de la LLUH et les articles 18, 26 à 28 du Règl. de l'Ontario 516/06.
  3. L'engagement de frais d'exploitation relatifs aux services de sécurité fournis, à l'égard de l'ensemble d'habitation ou de tout immeuble dans lequel les logements locatifs sont situés, par des personnes qui ne sont pas employées par le locateur pour la première fois ou les coûts ont augmenté. Voir le paragraphe 126 (1) 3 de la LLUH et l'article 30 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Sauf dans les circonstances limitées décrites ci-dessous, la CLI doit rendre une ordonnance permettant d'augmenter d'un pourcentage supérieur au taux légal le loyer demandé, si le locateur remplit les exigences légales.

La CLI n'a pas le pouvoir de tenir compte des circonstances financières personnelles du locataire aux fins de son examen de la requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal.

Dépôt d'une requête en augmentation du loyer
d'un pourcentage supérieur au taux légal

Le formulaire de Requête en augmentation de loyer supérieure au taux légal (L5) est affiché à :
www.sjto.gov.on.ca/cli/formulaires/#locateurs-forms.

Des instructions pour remplir le formulaire de requête sont également consultables sur le site Web de la CLI :
L5 Instructions.

Tous les documents pertinents doivent accompagner la requête en augmentation du loyer, y compris une liste des parties identifiant tous les locataires concernés. Voir l'article 22 du Règl. de l'Ontario 516/06.

La CLI peut refuser de traiter la requête jusqu'au dépôt de tout document ou renseignement manquant. La CLI peut refuser de permettre au requérant de se fonder sur des documents à l'audience, si ces documents n'ont pas été déposés à temps.

La requête DOIT être déposée au moins 90 jours avant la date d'effet de la première augmentation de loyer proposée que vise la requête. C'est ce qu'on appelle la première date d'effet.

Si la CLI est convaincue que la requête est complète et qu'une audience est fixée, le locateur doit remettre une copie de la requête et de l'avis d'audience aux locataires dont les logements sont touchés par la requête. Les Règles de la CLI exigent que ces documents soient remis aux locataires dès que possible et au moins 30 jours avant la date d'audience.

Renseignements sur les dépenses en immobilisations à l'attention des locataires

Si la requête en augmentation du loyer est fondée sur des dépenses en immobilisations, le locateur doit mettre les documents et pièces à l'appui à la disposition des locataires concernés, de la façon suivante :

  1. À la demande d'un locataire visé par la requête, le locateur doit lui remettre un disque compact contenant des versions sous format PDF de tous les documents déposés à la CLI moyennant des frais d'au plus cinq dollars.
  2. Le locateur et le locataire peuvent aussi convenir que le locateur remettra au locataire une photocopie des documents moyennant au plus les frais raisonnables de photocopie engagés par le locateur ou un courriel contenant les pièces fournies, sous format PDF, sans frais pour le locataire.
  3. Si le locateur n'a pas déposé à la CLI un disque compact parce qu'il bénéficie d'une exemption de cette obligation, il doit, à la demande du locataire, remettre à ce dernier une photocopie des documents moyennant des frais d'au plus cinq dollars.
  4. Le locateur qui a un bureau dans l'ensemble d'habitation ou à proximité met gratuitement à la disposition des locataires visés par la requête, pendant les heures normales de bureau, une photocopie des pièces fournies.

Dans la requête, le locateur informe chaque locataire visé de la façon dont il peut accéder aux pièces fournies avec la requête.

Voir le paragraphe 126 (4) de la LLUH et l'article 23 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Ascenseurs

Toutes les requêtes en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal, déposées le 1er janvier 2018 ou après cette date, doivent inclure un résumé des éléments figurant dans un ordre d'exécution de travaux ou dans un ordre donné en vertu de l'article 21 de la Loi de 2000 sur les normes techniques et la sécurité, ou un résumé des remplacements ou des travaux de réparation ou d'autres travaux précisés que la CLI a ordonnés, qui ne sont pas encore terminés et qui se rapportent aux ascenseurs dans l'ensemble d'habitation. Le résumé doit contenir les renseignements suivants : (1) Une description des travaux dont l'exécution a été ordonnée; (2) La personne ou l'entité à qui il a été ordonné d'exécuter les travaux et le délai de conformité précisé dans l'ordre ou l'ordonnance; (3) La personne ou l'entité qui a ordonné les travaux et la date à laquelle elle les a ordonnés. Le résumé doit accompagner la requête, même si le délai de conformité à l'ordre d'exécution des travaux n'a pas expiré.

Voir les paragraphes 126 (3.1) et 126 (3.2) de la LLUH.

Audience orale ou écrite?

La CLI examinera la requête dûment remplie et décidera si le différend peut être tranché dans le cadre d'une audience écrite ou sur pièces. Si c'est le cas, la CLI émet un Avis d'audience écrite, que le locateur doit remettre aux locataires dans un délai de 20 jours. Les requêtes en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal fondées sur une augmentation extraordinaire des frais à l'égard des redevances et impôts municipaux et les requêtes fondées sur des frais d'exploitation liés à des services de sécurité font généralement l'objet d'une audience écrite.

Un locataire peut déposer une réponse écrite, avec documents à l'appui, dans les 50 jours suivant la date de l'Avis d'audience écrite émis par la CLI. La réponse du locataire ne doit pas être remise au locateur ou aux autres locataires. Le locateur peut déposer une réplique à la réponse du locataire dans un délai de 65 jours suivant la date de l'Avis d'audience écrite.

Une requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal fondée sur des dépenses en immobilisations fait généralement l'objet d'une audience orale (en personne).

Audience de gestion des cas et ordonnances sur consentement

Si la CLI décide de tenir une audience orale, elle peut demander aux parties d'assister d'abord à une audience de gestion des cas (AGC). Une AGC a toujours lieu dans le cadre d'une requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal fondée sur des dépenses en immobilisations. L'AGC est conduite par un agent de règlement des différends.

Si le locateur n'assiste pas à l'AGC, la requête peut être rejetée pour cause de désistement.

Le locataire qui ne se présente pas à l'AGC peut être réputé avoir accepté tous les faits et réclamations contenus dans la requête et pourrait ne plus recevoir d'avis relatif à la requête.

Pendant l'AGC, les parties ont la possibilité de régler tout ou partie des questions en litige par la médiation. Si aucune AGC n'est fixée et que les parties veulent tenter de négocier un règlement, la CLI propose généralement aux parties les services d'un agent de règlement des différends le jour de l'audience.

Si les questions en litige soulevées par la requête sont réglées par la médiation, les locataires qui assistent à l'AGC et le locateur peuvent convenir de demander à la CLI une ordonnance sur consentement qui permet une augmentation de loyer qui n'est pas supérieure au pourcentage d'augmentation qui serait justifié par les preuves déposées. Cette ordonnance sur consentement lie les parties à la requête, même si elles ne sont pas toutes présentes à l'AGC.

L'ordonnance doit préciser le pourcentage de l'augmentation qui est attribuable aux dépenses en immobilisations admissibles et préciser une date à laquelle une réduction de loyer aura lieu si le locataire continue d'occuper le logement locatif. Le locateur doit réduire le loyer, à la fin de la période d'amortissement pondérée des dépenses en immobilisations, du pourcentage d'augmentation de loyer par le locateur.

Voir l'article 129 de la LLUH.

Une requête en augmentation du loyer peut également être réglée par une entente obtenue par la médiation. L'augmentation de loyer la plus élevée qu'il est possible de fixer par la médiation correspond à la somme du taux légal plus 3 pour cent du loyer légal de l'année précédente. Cette limite n'est pas applicable aux emplacements de maison mobile ou de maison à bail foncier.

Voir le paragraphe 194 (3) de la LLUH.

Ordonnances de gestion du cas

Si la requête n'est pas réglée à l'AGC, l'agent de règlement des différends peut rendre un ordre de gestion du cas pour aider les parties et la CLI à tenir une audience plus efficace et expéditive. L'ordonnance de gestion du cas peut notamment :

  1. préciser et simplifier les questions en litige;
  2. préciser les faits ou les éléments de preuve dont il a été convenu;
  3. fixer les délais dans lesquels des mesures doivent être prises dans le cadre de l'instance.
Ajournements

La demande d'ajournement d'une audience de gestion du cas n'est prise en considération que dans des circonstances exceptionnelles.

Le locateur doit remettre l'Avis d'audience à tous les locataires concernés au moins 30 jours avant la date de l'audience. Ainsi, les locataires auront amplement le temps d'examiner la requête et les documents à l'appui et de consulter et retenir un représentant, s'ils le souhaitent.

La CLI réserve une audience assez longue pour les requêtes en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal. Ce temps ne peut pas être récupéré si l'audience est ajournée. Souvent, les requêtes en augmentation du loyer concernent de multiples locataires qui pourraient subir des inconvénients s'ils doivent assister à plus d'un jour d'audience.

Voir les décisions TEL-63026-15 (Re), 2016 CanLII 72073 (ON LTB), TNL-68214-15 (Re), 2017 CanLII 48726 (ON LTB).

Le requérant doit être prêt à conduire l'audience le jour prévu pour l'audience et doit avoir déposé tous les renseignements à l'appui nécessaires conformément à l'article 22 du Règl. l'Ontario 516/06.

Le locateur qui souhaite déposer des documents qui auraient dû être déposés avec la requête doit d'abord demander à la CLI de prolonger le délai de dépôt. La CLI examinera les facteurs énoncés dans les Règles pour prendre cette décision. La CLI accordera rarement une prolongation du délai si la raison de l'omission de déposer les documents à temps est la négligence du requérant.

Voir la décision Gramercy Apartments Limited (Greenwin Property Management Inc.) v. Anthony, 2008 CanLII 6643 (ON SCDC).

La décision d'approuver l'augmentation du loyer
d'un pourcentage supérieur au taux légal

Augmentation extraordinaire des frais à l'égard des redevances et impôts municipaux, par. 126(1).1 de la LLUH

Que sont les redevances et impôts municipaux?

Exemples de redevances et impôts municipaux :

Une requête peut être déposée en raison d'une augmentation des redevances et impôts municipaux découlant d'un appel d'un avis de cotisation.

Voir le paragraphe 2 (1) de la LLUH et les articles 29 et 41 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Les redevances et impôts municipaux n'incluent pas ce qui suit :

Qu'entend-on par augmentation extraordinaire?

Une augmentation des frais à l'égard des redevances et impôts municipaux est extraordinaire si elle est supérieure au taux légal majoré de 50 pour cent. Comme indiqué ci-dessous, les frais qu'a engagés le locateur pendant deux périodes comptables consécutives de 12 mois sont comparés afin d'établir s'il y a eu une augmentation extraordinaire des frais.

Voir l'article 28 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Pour l'application de cette disposition, le taux légal est celui de l'année civile au cours de laquelle tombe la date d'effet de la première augmentation de loyer proposée que vise la requête. Si le taux légal est inférieur à zéro, toute augmentation des frais à l'égard des redevances et impôts municipaux est réputée extraordinaire.

Exemple : Si la première augmentation de loyer proposée prend effet le 1er septembre 2017, le taux légal de 2017 de 1,5 % est utilisé. Le calcul suivant peut être utilisé pour calculer à quel niveau l'augmentation est réputée extraordinaire : 1,5 % x 0,50 (50 %) = 0,75 %, 1,5 % + 0,75 % = 2,25 %. Si l'augmentation des frais à l'égard des redevances et impôts municipaux est supérieure à 2,25 %, elle est réputée « extraordinaire ».

Le montant total de l'augmentation de loyer justifiée est calculé conformément à l'article 29 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Voir les décisions TEL-57659-15 (Re), 2017 CanLII 48950 (ON LTB), TSL-52521-14 (Re), 2015 CanLII 34313 (ON LTB).

Frais d'exploitation relatifs aux services de sécurité fournis, al. 126 (1) 3 de la LLUH

Le locateur peut demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance permettant d'augmenter d'un pourcentage supérieur au taux légal le loyer demandé en raison de l'engagement de frais d'exploitation relatifs aux services de sécurité fournis. L'augmentation est calculée conformément à l'article 30 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Interdiction d'invoquer des frais relatifs aux services de sécurité fournis par des employés

Le locateur ne peut invoquer les frais relatifs aux services de sécurité que s'ils sont fournis par des personnes qui ne sont pas employées par lui. Par exemple, une requête en vue d'obtenir une ordonnance permettant d'augmenter d'un pourcentage supérieur au taux légal le loyer demandé en raison de l'augmentation des frais engagés pour un concierge de l'immeuble qui fournit des services de sécurité en plus de ses responsabilités habituelles ne sera pas acceptée.

En quoi consiste la « période comptable »aux fins du calcul de l'augmentation des frais relatifs aux services de sécurité?

Afin de déterminer si l'augmentation des frais d'exploitation relatifs aux services de sécurité fournis est extraordinaire, le locateur sélectionneune période comptable de 12 mois qui sert d'année de base. L'année de base est la dernière période comptable de douze mois qui se termine au moins 90 jours avant la date d'effet de la première augmentation de loyer proposée que vise la requête. Les frais engagés par le locateur pendant l'année de base sont comparés aux frais engagés pendant la période comptable de douze mois qui précède immédiatement l'année de base. C'est ce qu'on appelle l'année de référence.

Voir le paragraphe 19 (1) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Quelle est l'incidence d'une ordonnance antérieure permettant une augmentation du loyer supérieure au taux légal sur l'établissement de l'année de base?

L'année de base pour une requête subséquente en augmentation du loyer doit débuter et se terminer les mêmes jours que l'année de base utilisée pour l'ordonnance précédente. Cette règle s'applique même si un nouveau locateur a acheté l'ensemble d'habitation ou même si le locateur a changé la date d'effet de la première augmentation de loyer proposée que vise la requête en cours pour choisir un autre mois de l'année.

Dépenses en immobilisations, al. 126 (1) 2 de la LLUH

Le montant d'une dépense en immobilisations et le montant de l'augmentation du loyer sont établis conformément aux articles 16 et 27 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Qu'entend-on par dépense en immobilisations?

Une dépense en immobilisations autorisée doit :

Définition de dépense en immobilisations

« dépense en immobilisations » : dépense à l'égard de travaux de rénovation, de réparation ou de remplacement ou de nouveaux agrandissements qui sont extraordinaires ou importants et dont les avantages escomptés s'étendent sur au moins cinq ans.

La CLI tient compte de toutes les circonstances, y compris la taille du grand ensemble, la nature des travaux, leurs conséquences sur le logement locatif ou du grand ensemble, et le montant des dépenses afin de déterminer si une dépense est extraordinaire ou importante.

La période des avantages escomptés est établie à compter de la date de l'engagement de la dépense. Si les avantages escomptés devaient durer plus de cinq ans, mais que ce n'est pas le cas, le locateur ne perd pas le droit de réclamer le recouvrement des dépenses.

Voir le paragraphe 18 (1) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Une dépense en immobilisations est admissible si, selon le cas :

Voir le paragraphe 126 (7) de la LLUH.

« intégrité matérielle » : intégrité de toutes les parties d'une construction, y compris les fondations, qui supportent des charges ou qui constituent une protection contre les intempéries, notamment :

Voir le paragraphe 18 (1) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Voir les décisions TEL-63026-15 (Re), 2016 CanLII 72073 (ON LTB), TSL-58549-14 (Re), 2016 CanLII 88389 (ON LTB).

Les dépenses en immobilisations n'incluent pas ce qui suit :
  1. Les travaux courants ou ordinaires entrepris régulièrement ou aux fins d'entretien d'un bien immobilisé pour le garder en bon état, comme les services de nettoyage et d'entretien, l'entretien des ascenseurs, l'entretien général des bâtiments, l'entretien des terrains et les réparations d'appareils ménagers;
  2. Les travaux qui sont de nature essentiellement esthétique ou conçus pour augmenter le niveau de prestige ou de luxe offert par un logement ou un ensemble d'habitation.

Dans la décision Helberg Properties Limited c Caldwell, 2015 ONSC 7863 (CanLII), la Cour divisionnaire a confirmé la décision de la CLI selon laquelle des nouveaux balcons et balustrades n'étaient pas inadmissibles parce qu'ils ont une « apparence esthétiquement plus agréable » que les anciens balcons et balustrades, vieux et rouillés, qu'ils ont remplacés. Les nouveaux étaient nécessaires pour assurer l'intégrité des dalles de béton des balcons et remplacer les balustrades rouillées.

Voir aussi la décision SWL-21457 (Re), 2009 CanLII 51173 (ON LTB).

Dépenses en immobilisations inadmissibles

Une dépense en immobilisations servant à remplacer des installations ou une chose n'est pas une dépense en immobilisations admissible si les installations ou la chose qui ont été remplacées n'avaient pas besoin de réparations majeures ou d'être remplacées, sauf si le remplacement favorise :

Voir le paragraphe 126 (8) de la LLUH.

Voir les décisions TSL-62594-15 (Re), 2016 CanLII 71626 (ON LTB), TNL-64931-14 (Re), 2016 CanLII 52821 (ON LTB).

Une dépense en immobilisations n'est pas une dépense en immobilisations admissible à l'égard d'un logement locatif si un nouveau locataire a conclu une nouvelle convention de location à son égard qui a pris effet après que les travaux visés par la dépense en immobilisations ont été terminés.

Voir le paragraphe 126 (9) de la LLUH.

Définition de « engager »

Outre de remplir la définition de dépenses en immobilisations, les dépenses visées doivent avoir été engagées par le locateur au moment du dépôt de la requête.

« engager » à l'égard d'une dépense en immobilisations, s'entend du paiement intégral du montant de la dépense en immobilisations, autre qu'une retenue effectuée aux termes de la Loi sur le privilège dans l'industrie de la construction, effectué avant la date de dépôt de la requête. Si la dépense a trait à un bail, « engager » signifie la prise en charge, à l'entrée en vigueur du bail, des obligations qu'il prévoit. Si la dépense a trait à des travaux entrepris par une municipalité, un conseil local ou un service public, « engager » signifie que les travaux sont terminés.

Voir l'article 18 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Achèvement des travaux

Les travaux nécessaires dans le cadre de la dépense en immobilisations ont été achevés par le locateur au cours de la période de 18 mois se terminant 90 jours avant la date d'effet de la première augmentation de loyer proposée que vise la requête.

Voir le paragraphe 26 (2) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Dans la décision 226603 Investments Ltd. v. Lutrario, [1997] O.J. No. 930 OCJ (Gen Div), la Cour a rejeté l'argument du locateur selon lequel le temps qu'il a fallu au locateur pour payer les dépenses en immobilisations aurait dû être pris en considération pour déterminer si « les travaux ont été achevés » au cours de la période précisée. La Cour a accepté que le règlement renvoie à l'achèvement réel des travaux matériels.

Si le temps passé sur les travaux dépasse 18 mois, la CLI autorisera le recouvrement des dépenses si les travaux ont été achevés dans la période prescrite. Toutefois, le locateur qui a entrepris plusieurs projets semblables sur une longue période n'aura pas le droit de recouvrer ses dépenses engagées pour tous les projets dans le cadre d'une seule requête. Par exemple, le locateur qui a réparé une partie d'un toit il y a cinq ans, une autre partie il y a trois ans et le reste au cours des six derniers mois, ne peut pas faire valoir que les travaux sur le toit ont été achevés il y a six mois et recouvrer toutes les sommes qu'il a dépensées dans le cadre d'une seule requête.

Bien loué à bail

Les dépenses en immobilisations incluent des dépenses engagées à l'égard d'un bien loué à bail si le bail remplit certaines conditions.

Le bail satisfera aux exigences si, pour l'essentiel, tous les risques et avantages rattachés au bien loué à bail sont transmis au preneur et que, à l'entrée en vigueur du bail, une ou plusieurs des quatre conditions suivantes sont remplies :

Voir le paragraphe 18 (2) du Règl. de l'Ontario 516/06.

La valeur actuelle nette est calculée au moyen du taux d'intérêt déterminé aux termes de l'article 20 du Règl. de l'Ont. 561/06. Le taux d'intérêt est le taux d'intérêt administré par les banques à charte pour une hypothèque ordinaire de cinq ans le dernier mercredi du mois qui précède celui où la requête est présentée, tel qu'il est signalé par la Banque du Canada.

Voir l'alinéa 18 (2) 4. du Règl. de l'Ontario 516/06.

Travaux entrepris par une municipalité, un conseil local ou un service public

Une dépense que le locateur est tenu de payer à l'égard de travaux entrepris par une municipalité, un conseil local ou un service public, autres que des travaux entrepris parce que le locateur ne l'a pas fait, constitue aussi une dépense en immobilisations.

Par exemple, une municipalité peut moderniser le système d'égout et demander au locateur de payer les améliorations au service en imposant une taxe spéciale perçue sur la facture d'impôts municipaux. Le locateur peut faire valoir que le système d'égout modernisé est une dépense en immobilisations. La taxe spéciale imposée par la municipalité constituera les frais engagés par le locateur.

Si le locateur fait l'objet d'un ordre d'exécution de travaux et qu'il exécute les travaux, il pourrait les faire passer pour une dépense en immobilisations. Le fait qu'un ordre d'exécution de travaux ait été émis ne retire pas les travaux de la définition de dépense en immobilisations.

Voir le paragraphe 18 (1) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Opération sans lien de dépendance

Si le locateur engage des frais par suite d'une opération faisant intervenir des personnes liées, cette opération sera considérée comme une opération avec lien de dépendance. Dans ce cas, la Commission ne tient compte que de la partie de ces frais qui est inférieure ou égale à ceux qui découleraient d'une opération semblable sur le marché.

Voir l'article 25 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Calcul du montant de la dépense en immobilisations

Si une dépense est considérée comme une dépense en immobilisations, le membre de la Commission doit déterminer le montant de la dépense en immobilisations. Le montant est calculé en additionnant les montants suivants :

  1. le prix d'achat, le coût des biens loués à bail, le cas échéant, les coûts d'installation, de rénovation et de construction;
  2. la valeur du travail du locateur;
    moins :
  3. toute subvention ou autre aide du gouvernement fédéral, du gouvernement provincial ou d'un gouvernement municipal et tout produit d'une assurance, d'une revente, d'une récupération ou d'une reprise en ce qui concerne les travaux entrepris ou la chose achetée.

Voir le paragraphe 26 (5) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Valeur du travail du locateur

La valeur du travail du locateur dans l'exécution des travaux qui font l'objet de la dépense en immobilisations peut être reconnue aux fins du calcul du montant d'une dépense en immobilisations. Cette valeur est calculée comme suit : le temps passé sur ces travaux est multiplié par un taux de rémunération raisonnable compte tenu de l'expérience du locateur dans le type de travaux effectués et de ses compétences en la matière. Si le temps passé dépasse le temps qui serait raisonnable compte tenu de l'expérience et des compétences du locateur, le temps raisonnable est utilisé dans le calcul de la valeur du travail du locateur. La valeur du travail du locateur ne peut pas être supérieure au prix que demanderait une personne qui exécute ce genre de travaux contre rémunération.

La valeur du travail du locateur ne comprend aucune somme à l'égard de la gestion et de l'administration des travaux qui font l'objet de la dépense en immobilisations.

Voir le paragraphe 26 (3) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Prêts et subventions du gouvernement

Si le locateur a reçu une aide financière de quelque palier de gouvernement que ce soit, le montant de toute subvention ou de tout prêt non remboursable doit être soustrait du prix d'achat, des coûts d'installation, de rénovation et de construction de chaque dépense en immobilisations concernée.

Produit d'une assurance, d'une revente, d'une récupération ou d'une reprise

Le locateur doit aussi fournir des renseignements sur tout produit obtenu d'une assurance, d'une revente, d'une récupération ou d'une reprise. Le montant d'une dépense en immobilisations doit être réduit du montant de tout produit obtenu d'une assurance, d'une revente, d'une récupération ou d'une reprise.

Durée de vie utile

La durée de vie utile est le nombre estimatif d'années que les travaux effectués ou la chose achetée avec les dépenses en immobilisations doivent durer ou bénéficier au grand ensemble. La durée de vie utile de travaux effectués ou d'une chose achetée est déterminée conformément aux règles suivantes :

Si la durée de vie utile de travaux effectués ou d'une chose achetée ne peut être déterminée parce que les travaux ou la chose ne figurent pas à l'annexe et qu'aucun article ayant des caractéristiques semblables n'y figure pas non plus, la durée de vie utile des travaux ou de la chose correspond à la durée généralement admise comme durée de vie utile de ces travaux ou de cette chose, mais elle ne doit en aucun cas être déterminée comme étant inférieure à 10 ans.

Voir les paragraphes 27 (1) et 27 (2) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Si une ordonnance approuvant une augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal inclut de multiples dépenses en immobilisations admissibles ayant différentes durées de vie utile, une durée de vie utile globale doit être calculée pour toutes les dépenses en immobilisations. À cette fin, il faut déterminer la dépense en immobilisations admissible reliée à chaque réclamation, la diviser par le total de toutes les dépenses en immobilisations approuvées, puis multiplier le produit par la durée de vie utile de travaux effectués ou d'une chose achetée visés par la demande. Les durées de vie utiles de toutes les dépenses en immobilisations admissibles sont ensuite additionnées et arrondies à l'année compléte la plus proche. On obtient ainsi une durée de vie pondérée pour les dépenses en immobilisations liées à chaque logement qui fait l'objet de la requête.

Voir la décision TSL-58549-14 (Re), 2016 CanLII 88389 (ON LTB).

Réduction du loyer

Si le locataire qui fait l'objet d'une ordonnance approuvant une augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal continue d'occuper le logement locatif après la durée de vie utile pondérée, le locateur doit réduire le loyer du pourcentage de l'augmentation qui est attribuable aux dépenses en immobilisations admissibles à la date précisée dans l'ordonnance d'augmentation du loyer. C'est également indiqué dans l'ordonnance de la CLI. Le règlement énonce les règles de calcul de la date à laquelle la réduction du loyer peut être appliquée.

Voir l'article 129 de la LLUH et l'article 38 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Répartition des coûts

Seule la portion d'une dépense en immobilisations, de redevances ou d'impôts municipaux, ou de frais d'exploitation relatifs aux services de sécurité qui est applicable aux logements visés par la requête sera incluse dans les calculs. Les coûts liés à des composantes non résidentielles, à d'autres ensembles d'habitation ou à des logements locatifs dans l'ensemble d'habitation qui ne sont pas visés par la requête sont exclus.

Répartition des coûts pour les parties non résidentielles

Si les coûts visent également des parties non résidentielles du grand ensemble ou d'autres ensembles d'habitation, un ou plusieurs des facteurs suivants peuvent être utilisés pour répartir les coûts entre l'ensemble d'habitation et les autres parties :

L'approche habituelle consiste à répartir les frais selon la superficie en pieds carrés étant donné qu'en général, une dépense bénéficiera uniformément à toutes les parties d'un grand ensemble.

La décision concernant la répartition des frais est prise à l'égard de chaque dépense. Il est donc possible que des méthodes différentes soient utilisées pour répartir les frais des diverses catégories de coûts. Les locateurs sont tenus d'indiquer dans la formule de requête les méthodes qu'ils ont choisies pour répartir les frais entre les composantes résidentielles et non résidentielles (ou d'autres composantes résidentielles). Cependant, la CLI n'est pas liée par ce choix. La Commission pourra choisir une autre méthode jugée plus raisonnable, après avoir établi la portion des coûts et des dépenses qui est attribuable aux composantes résidentielles de l'ensemble d'habitation ou du grand ensemble.

Voir l'article 24 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Voir les décisions TEL-63026-15 (Re), 2016 CanLII 72073 (ON LTB), TSL-52521-14 (Re), 2015 CanLII 34313 (ON LTB).

Facteur de répartition

Si la requête en augmentation du loyer ne vise qu'une partie seulement des logements locatifs de l'ensemble et que la catégorie de frais touche des logements qui ne sont pas visés par la requête, la CLI doit rajuster les frais et le montant reconnu de manière à ce que seule la partie de ces frais et de ce montant reconnu qui concerne les logements faisant l'objet de la requête soit appliquée à ces derniers.

Les frais et les montants reconnus applicables sont calculés en multipliant par le facteur de répartition les frais ou les montants reconnus totaux. Dans le cas où une catégorie de frais d'exploitation touche des logements non visés par la requête, le facteur de répartition est énoncé au paragraphe 21 (1) du Règl. de l'Ont. 516/06.

La formule du facteur de répartition est la suivante :

Le total des loyers des logements locatifs de l'ensemble d'habitation qui font l'objet de la requête et qui sont touchés par les frais d'exploitation divisé par le le total des loyers des logements locatifs de l'ensemble d'habitation qui sont touchés par les frais d'exploitation

Le loyer d'un logement locatif qui est libre ou qui n'est pas loué par ailleurs est réputé le loyer moyen qui est demandé pour les logements locatifs de l'ensemble d'habitation.

Calcul des montants reconnus

Les montants reconnus pour les dépenses en immobilisations sont calculés en fonction de chaque logement locatif. La méthode de calcul est déterminée par le règlement. Le montant lié à un logement locatif pour chaque dépense en immobilisations tient compte du fait que la dépense ne touche pas nécessairement tous les logements locatifs de l'ensemble.

Voir le paragraphe 26 (6) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Plafond de 3 pour cent

Le pourcentage dont le loyer demandé peut être augmenté en plus du taux légal dans le cadre d'une requête fondée sur des frais d'exploitation relatifs à des services de sécurité ou des dépenses en immobilisations ou les deux ne doit pas être supérieur à 3 pour cent. Si une augmentation de plus de 3 pour cent est justifiée, le loyer est augmenté de 3 pour cent la première année et toute tranche de l'augmentation de loyer que le locateur n'a pas touchée peut être touchée au cours des années qui suivent, jusqu'à concurrence de deux années supplémentaires à un taux d'augmentation du loyer de 3 pour cent chacune.

La limite de 3 pour cent ne s'applique pas si la requête en augmentation du loyer se fonde sur une augmentation extraordinaire des frais à l'égard des redevances et impôts municipaux. Si l'augmentation est justifiée par ces catégories, le locateur peut toucher le montant intégral de l'augmentation au cours de la première année.

Voir le paragraphe 126 (11) de la LLUH et l'article 33 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Exception pour les emplacements de maison mobile ou de maison à bail foncier

Si un locateur engage des dépenses en immobilisations pour un emplacement de maison mobile ou de maison à bail foncier à l'égard de « travaux d'infrastructure » nécessaires qui seront exécutés par un palier de gouvernement ou un organisme du gouvernement, la CLI peut établir le nombre d'années pendant lesquelles l'augmentation du loyer justifiée peut être touchée.

Voir l'article 167 de la LLUH et l'article 51 du Règl. de l'Ontario 516/06.

Affectation de l'augmentation du loyer

Dans bien des cas, la dépense en immobilisations touche tous les logements locatifs visés par la requête d'une façon équitable et tous les logements feront l'objet de la même augmentation de loyer attribuable à cette dépense en immobilisations. Cela inclut généralement les éléments structurels liés à l'intégrité matérielle de l'ensemble, comme le toit ou les fondations. Certaines dépenses en immobilisations ne concernent que certains logements, comme l'installation de nouveaux appareils ménagers. La CLI peut décider que seuls ces logements spécifiques feront l'objet d'une augmentation du loyer justifiée par cette dépense en immobilisations.

Toucher l'augmentation de loyer approuvée

Pour que le locateur puisse obtenir l'augmentation de loyer qu'il demande à la CLI d'approuver, il doit d'abord donner au locataire un préavis énonçant l'intention du locateur d'augmenter le loyer et le montant du nouveau loyer. Le locataire ne doit payer le nouveau loyer plus élevé que si l'augmentation est approuvée et qu'une ordonnance est rendue à cet effet. Si le locateur a déposé une requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal et donne au locataire un préavis d'augmentation du loyer avant que la CLI n'ordonne l'augmentation, le locataire doit au moins payer le montant de loyer que le locateur pouvait légalement lui demander, sans l'ordonnance.

Si le locataire paie un loyer plus élevé et que la requête n'est pas acceptée ou que la CLI ordonne une augmentation du loyer moins importante, le locateur doit au locataire le montant excédentaire que ce dernier lui a versé. Si la requête en augmentation du loyer est acceptée et que le locataire n'a pas versé le montant exigé par l'ordonnance, le locataire doit au locateur la différence entre le montant versé et le montant visé par l'ordonnance, à condition que le locateur ait remis au locataire un préavis d'augmentation de loyer pour ce montant.

Si la CLI rend une ordonnance prévoyant une augmentation de loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal trois mois ou plus après la date d'effet de la première augmentation de loyer proposée que vise la requête, elle peut prévoir que le locataire paiera au locateur en versements mensuels la somme qu'il lui doit, le cas échéant, par suite de l'ordonnance, sur une période d'au plus 12 mois.

Le locateur qui ne touche pas l'augmentation du loyer prévue au cours de toute période de 12 mois pendant laquelle il a le droit de le faire ne peut toucher celle-ci au cours d'une période subséquente et il perd le droit de toucher l'augmentation du loyer.

Voir le paragraphe 116 (1) et l'article 205 de la LLUH, le paragraphe 33 (2) du Règl. de l'Ontario 516/06.

Voir la décision TEL-57659-15 (Re), 2017 CanLII 48950 (ON LTB).

Réponse à une requête en augmentation du loyer
d'un pourcentage supérieur au taux légal

Au cours de l'audience, le locataire a le droit de poser des questions au locateur au sujet des arguments contenus dans la requête en augmentation du loyer et de produire des preuves pour expliquer pourquoi ces arguments ne devraient pas être acceptés. Le locataire a aussi le droit de présenter des preuves démontrant que le locateur a commis un manquement grave à ses obligations d'entretien ou n'a pas exécuté les réparations à un ascenseur visées par un ordre d'exécution des travaux. Le locateur a la responsabilité de garder l'ensemble d'habitation, y compris les logements locatifs qui s'y trouvent, en bon état, propre à l'habitation et conforme aux normes de salubrité, de sécurité et d'entretien, ainsi qu'aux normes relatives à l'habitation.

Voir le paragraphe 20 (1) de la LLUH.

Pour trancher une requête en augmentation du loyer, la CLI ne peut prendre en considération que les manquements graves existants du locateur à une norme d'entretien. Cela signifie que le manquement présumé à une norme d'entretien ou à un ordre d'exécution de travaux de réparation doit porter sur un manquement en cours et non réglé à une norme d'entretien.

Voir le paragraphe 126 (12) de la LLUH.

Si la CLI conclut que le locateur :

la CLI doit :

Voir le paragraphe 126 (13) de la LLUH.

Même si la CLI conclut que le locateur a commis un manquement grave aux normes de salubrité, de sécurité et d'entretien, ainsi qu'aux normes relatives à l'habitation, elle ne peut pas ordonner des redressements pour ces manquements, comme une réduction du loyer.

Le locataire peut déposer une requête distincte au sujet du manquement à l'obligation d'entretien, que les problèmes d'entretien aient été soulevés ou non à l'audience sur la requête en augmentation du loyer. Le pouvoir de la CLI d'imposer des redressements dans le cadre de la requête d'un locataire est plus vaste. Pour de plus amples renseignements sur les requêtes d'un locataire en cas de manquement à l'obligation d'entretien du locateur, voir la Ligne directrice 5 : Manquement aux obligations d'entretien.

Manquement grave

Le manquement doit être grave pour que la CLI ait le pouvoir d'en tenir compte pendant une audience sur la requête en augmentation du loyer. L'expression n'est pas définie par la LLUH ni par le Règlement. La CLI a interprété le terme « grave » comme signifiant un manquement « important et continu et pas une préoccupation mineure, insignifiante ou temporaire » ou un manquement qui « entrave de manière importante et matérielle la jouissance du logement locatif par le locataire ».

Voir les décisions TNL-94712-17 (Re), 2017 CanLII 60324 (ON LTB); TNL-89540-17 (Re), 2017 CanLII 60348 (ON LTB).

En vue de déterminer si le locateur a commis un manquement grave à ses obligations de réparation ou d'entretien, la CLI tient compte des éléments suivants :

Par exemple, une fuite d'eau par le toit qui cause une inondation dans le logement locatif est grave. C'est grave, car la situation est grave ou extrême et parce que les répercussions nuisibles et importantes sur le locataire sont graves.

Le locateur qui a reçu un préavis et qui a omis d'exécuter des réparations mineures dans un délai raisonnable ou qui ignore constamment des demandes de réparations ou d'entretien nécessaires peut être considéré comme ayant commis un manquement grave. Ce sera le cas, même si chacune des réparations mineures, prise individuellement et sans égard au délai de réparation nécessaire, ne serait pas considérée comme grave ou comme ayant des répercussions nuisibles sur un locataire.

Pour de plus amples renseignements sur l'interprétation, par la CLI, de « manquement grave », consultez la Ligne directrice 7 : Mesures d'allègement pour les cas d'expulsion : Report ou rejet de l'expulsion.

Le manquement grave a-t-il des répercussions sur un logement locatif visé par la requête en augmentation du loyer?

Si la CLI détermine que le locateur a manqué gravement à ses obligations, elle doit alors décider si un logement cité dans la requête en augmentation du loyer est touché par le manquement grave.

La CLI devra établir lesquels, parmi les logements cités dans la requête :

Rejet de la requête ou report de l'augmentation

Si la CLI conclut à un manquement grave, existant, de l'obligation d'entretien ou de réparation du locateur, elle doit décider quelle serait la mesure de redressement appropriée. Si le locateur savait ou aurait dû savoir que le manquement grave existait, la CLI peut rejeter la requête en augmentation du loyer. Toutefois, si le locateur n'avait pas connaissance ou n'aurait pas pu avoir connaissance du manquement grave, la CLI peut reporter l'augmentation du loyer jusqu'à ce que le locateur remédie le manquement grave.

Si la CLI rejette la requête en augmentation du loyer, son ordonnance est définitive.

Si la CLI reporte l'augmentation du loyer jusqu'à la correction du manquement grave, l'ordonnance acceptera l'augmentation du loyer mais précisera que le locateur ne peut pas imposer l'augmentation tant que la CLI n'est pas convaincue que le manquement grave ne touche plus les logements locatifs. L'ordonnance désignera les logements touchés et établira une date limite pour remédier au manquement grave. L'ordonnance expliquera aussi comment le locateur peut déposer une motion à la CLI pour lui démontrer qu'il a remédié au manquement grave.

Si une partie des logements locatifs visés par la requête en augmentation du loyer ne sont pas touchés par le manquement grave, l'ordonnance indiquera que le locateur peut imposer l'augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal qui est justifiée pour ces logements locatifs.

Motion du locateur démontrant que le manquement grave ne touche plus le logement

Le locateur doit présenter une motion qui inclut des documents démontrant :

Voir le paragraphe 126 (13) de la LLUH.

La motion du locateur doit être signifiée aux locataires des logements touchés conformément aux Règles de la CLI et déposée à la CLI dans le délai précisé par la CLI.

Selon les preuves et les observations des parties à l'audience sur la motion du locateur, la CLI déterminera si le manquement grave ne touche plus les logements locatifs. Si elle est convaincue que le locateur a remédié au manquement, la CLI autorisera l'augmentation du loyer pour les logements locatifs visés à cette date.

Si la CLI rejette la motion du locateur, elle peut rejeter la requête en augmentation du loyer du locateur en ce qui concerne les logements locatifs touchés.

Voir les décisions CEL-39925-15 (Re), 2015 CanLII 111130 (ON LTB), CEL-35821-13 (Re), 2016 CanLII 107391 (ON LTB).



7 février 2018
tjso.ca/cli